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Canna fumaria condominio

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Indice articolo "Canna fumaria condominio":


Canna fumaria per condominio

Canna fumaria condominio: tutto quello che devi sapere per essere in regola con le leggi condominiali. Come procedere all'installazione di canne fumarie esterne ed alla loro manutenzione.

Canna fumaria normativa: Quando è possibile proseguire con l’installazione di una canna fumaria? Ci sono permessi da richiedere? Che voce hanno in capitolo gli altri condòmini? In questo articolo troverai tutte le risposte.

Canna fumaria: parte comune o di proprietà esclusiva?

canna fumaria condominio normativa

Canne fumarie normativa: In primo luogo va chiarito che secondo l'orientamento della Cassazione (Cass. Civ. 1092/1966) la canna fumaria rientra in quella presunzione di comunione posta dall'art. 1117 c.c., norma di riferimento per quanto concerne le parti comuni: “sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

Tuttavia tale presunzione di comunione può essere vinta dalla destinazione della canna fumaria stessa. In sintesi:

  1. In assenza di titolo contrario - sia esso il regolamento di condominio di origine contrattuale, sia esso un atto di acquisto delle singole unità, sia esso infine una sentenza passata in giudicato che ne accerti l'acquisto - la canna fumaria si presume comune.
  2. Se tuttavia la detta canna è posta a servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, ecco che tale presunzione di comunione è vinta e la canna dovrà intendersi di proprietà esclusiva del condomino/condomini la cui unità è servita dalla canna stessa.

Ecco quindi spiegato il perché "una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento in cui essa riguarda, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione" (Cass. Civ. 9231/1999).

Ne consegue logicamente che "le spese per la riparazione di una canna fumaria che serve un appartamento non possono essere messe a carico di tutti i condomini" (Trib. Milano 18.01.1990). Qualora invece la canna fumaria sia bene comune a tutti i condomini, le relative spese di manutenzione andranno ripartite secondo il criterio generale previsto dall'art. 1123, I comma, c.c.

L'installazione di canne fumarie sulle parti comuni

Legge condominio

Esaurita la breve premessa di cui sopra, va precisato che l’installazione di canna fumaria condominio da parte del singolo condomino su parti comuni dell’edificio è lecita purché rispetti determinati requisiti.

Innanzitutto l'art. 1102 c.c. prevede che il singolo possa servirsi della cosa comune purché:

  1. non ne alteri la destinazione
  2. non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Si discute in giurisprudenza di “uso più intenso della cosa comune”.

Installazione in facciata: La giurisprudenza è concorde nel ritenere che l’installazione di una canna fumaria in appoggio al muro perimetrale comune dell'edificio, non ne venga, di per sé sola, ad alterare la destinazione d’uso. Più problematico è invece il secondo aspetto, relativo alla possibilità (anche potenziale) da parte degli altri condomini di far “parimenti d'uso” della cosa comune.

In più occasioni la Cassazione ha precisato che “L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico” (Cass. Civ. 6341/2000). È chiaro quindi che la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini non può essere condizione sufficiente a legittimare l’installazione della canna sulla facciata.

La Cassazione più volte ha precisato gli ulteriori requisiti necessari:

Rispettare il decoro architettonico

L’installazione della canna non deve andare ad incidere negativamente sul decoro dell’edificio. Il giudizio circa l’eventuale compromissione dell’estetica dello stabile è rimesso all'apprezzamento del giudice. In tema di canne fumarie la già citata pronuncia Cass. Civ. 6341/2000 ha precisato che l’installazione è illegittima non tanto quando “si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.

Mantenimento della sicurezza e della stabilità dell’edificio

L’installazione della canna non può in alcun modo compromettere la stabilità dell’edificio e la sicurezza dei condomini e dei terzi. Nel bisogno, l’art. 5, comma 9, del DPR 412/1993 prevede che “Gli impianti termici situati negli edifici costituiti da più unità immobiliari devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti di combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente” richiamando in seguito il rispetto delle norme UNI in materia.

Rispetto delle distanze legali

Canna fumaria condominio: va detto che le norme sulle distanze legali sono dirette a disciplinare i rapporti tra proprietà contigue.

La Cassazione tuttavia ha chiarito che detta disciplina può essere applicabile anche nei rapporti tra condomino e condominio, purché sia compatibile con la disciplina relativa all’uso delle cose comuni. In caso di contrasto infatti la normativa sulle distanze è in rapporto di subordinazione con la disciplina prevista dall’art. 1102 c.c. che quindi prevale.

Il concetto è stato chiarito dalla Cass. Civ. 15394/2000: “Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 cod. civ.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un’applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime” (conforme anche Cass. Civ. 724/1995).

Sull’uso più intenso della cosa comune

Cass. civ., sez. II 16-05-2000, n. 6341; Cass. civ., sez. II 07-03-1992, n. 2774 -Sulle distanze legali: Cass. civ., sez. II 01-12-2000, n. 15394; Cass. civ., sez. II 08-04-1977, n. 1345; -Sulle immissioni: Cass. civ., sez. II 15-03-1993, n. 3090; Cass. civ., sez. II 14-11-1978, n. 5241. Qualora vi sia compatibilità tra le due discipline, per la Cass. Civ. 1345/1977, appare applicabile l’art. 906 c.c.: “In applicazione dell’art. 906 Cod. civ., la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini”.

I Supremi Giudici precisano però che pur rispettando le distanze legali previste dall’art. 906 c.c. – anche se un diverso orientamento ritiene invece corretta la distanza di un metro dal confine prevista dall’art. 889, II comma, c.c. per i tubi del gas – la canna fumaria deve essere di dimensioni tali da non ridurre considerevolmente la visuale da parte degli altri condomini che usufruiscano di vedute dalla facciata interessata (Cass. Civ. 1345/1977). iv).

Divieto di immissioni intollerabili

Ancora sarà possibile per i condomini che ritengano lesi i propri diritti dall’installazione della canna, far accertare giudizialmente che le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni provenienti dalla canna fumaria superano il limite della normale di tollerabilità prevista dall’art. 844, I comma, c.c.. ed ottenere di conseguenza un provvedimento che indichi le misure tecniche idonee a limitare il disagio arrecato o che imponga addirittura la rimozione della canna.

Il giudizio in merito è rimesso al giudice il quale deve comunque contemperare le esigenze della produzione con quelle della proprietà (art. 844, II comma, c.c.) “privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (v. Cost. art. 14, 31, 47) le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali” (Cass. Civ. 3090/1993). Quanto sopra vale in via generale, poiché il regolamento di condominio di origine contrattuale (accettato cioè all’unanimità da tutti i condomini) ben può prevedere un limite ancor più restrittivo di quello posto dall’art. 844 c.c. . In tal caso sull’art. 844, I comma, c.c., prevale la norma del regolamento di condominio cui il Giudice dovrà far riferimento in sede decisionale, così come ammesso anche dalla Cass. Civ. 5241/1978.

Canna fumaria condominio autorizzazione

Installazione di canna fumaria esterna sul lastrico solare: canna fumaria condominio: Qualora l’installazione della canna fumaria vada ad interessare una porzione di lastrico solare, occorrerà verificare se tale installazione alteri o meno la funzione di protezione e calpestio del lastrico stesso e se sottragga il lastrico o parte di esso alla possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini.

Occorrerà pertanto valutare caso per caso se l’installazione risulti legittima. Per questo la Cassazione è giunta a pronunce solo apparentemente contrastanti; l’orientamento prevalente pare comunque propendere per la illegittimità dell'occupazione del lastrico solare con canna fumaria e delle opere murarie accessorie, perché ciò verrebbe a configurare una modalità di utilizzazione della cosa comune che ne sottrae il pari utilizzo agli altri condomini (Cfr. Cass. Civ. 5465/1986, Cass. Civ. 4201/1987). In conclusione quindi, qualora siano rispettati tutti i requisiti sopra elencati, sarà possibile per il condomino interessato installare la canna fumaria anche senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

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